Cada vez se habla y se dan a conocer más y más los medios alternos de resolución de conflictos (MARC), los cuales existen, entre otras razones, para ayudar a descongestionar la vía judicial ordinaria, y de esta manera ayudar a dar mayor celeridad a la obtención de justicia por parte de los administrados.
Es por esta misma razón, que nos llama poderosamente la atención que los mismos no son aplicados en un área, que por su naturaleza, ya es conflictiva, como lo son los inmuebles regidos bajo Ley de Propiedad Horizontal (LPH)1 . En el sector inmobiliario, es posible, hasta muy común, encontrar una cláusula arbitral en contratos de compra-venta, en los contratos de los promotores, en los contratos de construcción, pero es muy raro encontrar la mencionada cláusula en los documentos de condominio, los cuales rigen y norman las relaciones entre los condóminos o copropietarios de algún inmueble.
Este pequeño ensayo, usted lo está leyendo en una revista especializada en medios alternativos de resolución de conflictos, pero nuestra intención es que las personas que hagan vida en los inmuebles regidos por la LPH -no todos abogados obviamente- se familiaricen, conozcan y consideren la posibilidad de utilizarlos como medio para resolver las diferencias.
En Venezuela, los MARC tienen rango constitucional, son mencionados en los artículos 253 y 258 de nuestra Carta Magna; y forman parte de nuestro sistema de justicia. Los MARC los conforman: La Mediación, la Conciliación y el Arbitraje; y cada una de estos, con sus respectivas características, nos pueden ayudar a resolver los problemas que se presenten. Las diferencias entre los medios de resolución antes mencionados, no son objeto del presente ensayo.
No es común encontrar una cláusula arbitral en los documentos de condominio. Precisamente este hecho, en nuestra humilde opinión debería cambiar. Es decir, debería incluirse una cláusula arbitral para poder dirimir posibles, y muy probables diferencias, de surgirán dentro de ese inmueble regido bajo LPH.
Ahora bien, habría que diferenciar qué es lo que vamos a someter, por ejemplo, a arbitraje. Serían las diferencias entre los copropietarios solamente, o también, las diferencias entre los copropietarios -como individuos o como comunidad- y la administradora o cualquier otro tercero que preste algún servicio a la comunidad.
Este punto es de suma importancia, ya que un requerimiento fundamental para la validez de toda cláusula arbitral es que se exprese, clara e inequívocamente la voluntad de las partes de someter las diferencias al arbitraje.
En el caso de inmuebles regidos bajo LPH, es particularmente relevante; ya que es la voluntad de todos los copropietarios la que hay que tomar en cuenta. Es por esta razón que, en nuestra opinión, la cláusula arbitral debe ser incluida al momento de la redacción y protocolarización del documento de condominio. Lo cual a su vez, permitiría, que posteriormente, por ejemplo, la Junta de Condominio, proceda a incluir una cláusula arbitral con algún prestador de servicio, como lo pudiera ser la administradora del condominio, en su respectivo contrato de servicio. Por cierto, cabe destacar, que la administradora, es una de las figuras con la que más comúnmente se presenta una diferencia o disputa.
Pero hay que tener cuidado! Recientemente, tuvimos la oportunidad, de leer un documento de condominio de un inmueble muy grande y conocido en la ciudad de Caracas, Venezuela.
En el mismo, de alrededor de finales del pasado siglo, se incluyó una cláusula arbitral. A primera instancia, se podría pensar que era innovador, visionario, adecuándose al futuro; y muy probablemente era la intención. Recordemos que la Ley de Arbitraje Comercial (LAC) fue publicada en Gaceta Oficial N° 36.430 con fecha de 7 abril 1998. Lamentablemente, en nuestra opinión, la mencionada cláusula presenta lo que se conoce como Patología de la Cláusula Arbitral, ya que expresa que se someterá a arbitraje ante una institución que no tiene centro de arbitraje, de hecho a la fecha de esta publicación, todavía no lo tiene. Cabe destacar, que esa institución tiene más de 50 años en el país, por lo tanto, se pudiera presumir, que no hay la intención real de crear un centro de arbitraje. En otras palabras, en la cláusula se manifiesta que si vamos a someteremos a arbitraje, pero ante un ente que sabemos que no existe.
En la actualidad, en el comercio internacional, hay intermediarios o proveedores a través de internet, que al concluir el proceso de colocación de la orden de compra, en una pantalla separada e independiente, se informa si se acepta la cláusula arbitral. Esto es para, como ya sabemos, que exista una manifestación clara, expresa e inequívoca de someterse a arbitraje. Por eso insistimos, la cláusula arbitral debería ser incluida en la redacción del documento de condominio, ya que cuando una persona adquiere un inmueble bajo dicho régimen, se adhiere y asume la obligación de cumplir con dicho documento. Incluso, para ser más precisos, se pudiera firmar dicha cláusula por separada, incluida en el documento de condominio, pero de manera que no quede lugar a dudas que la persona no leyó la cláusula arbitral.
Siempre hemos manifestado, como abogados en el área de condominios, que una de las razones para reformar la Ley de Propiedad Horizontal, sería quitar la potestad a los constructores de redactar el documento de condominio. En nuestra opinión, eso solucionaría muchos de los problemas que hemos presenciado, no exclusivos a arbitraje!
También, el momento de la redacción del documento de condominio, es el momento idóneo para incluir la cláusula arbitral en el mismo, ya que, tal y como lo establece la ley especial en la materia, Ley de Propiedad Horizontal, se requiere unanimidad absoluta, es decir, 100% de los copropietarios para poder reformar o cambiar el documento de condominio; lo cual, como se podrán imaginar, es extremadamente difícil una vez vendidas algunas de las unidades susceptibles de apropiación individual.
Para concluir, creemos profundamente en los MARC, sea cualquiera de ellos; creemos en la negociación y la conversación entre las partes; y consideramos indispensable que estos medios de resolución de conflictos se empiecen a introducir en el ámbito de los inmuebles regidos bajo régimen de propiedad horizontal, y muy particularmente en los centros comerciales o edificios profesionales. Por nuestra experiencia, creemos que serían de muchísima ayuda y utilidad en la solución de muchos de los problemas que enfrentan la gran mayoría de inmuebles y sus copropietarios. En la actualidad, se estima que en Venezuela existen alrededor de 130.000 inmuebles regidos por la Ley de Propiedad Horizontal; indudablemente incluir los MARC en ellos, sería de gran ayuda. Deberíamos avanzar hacia ese norte en el sector de condominios.
Este pequeño ensayo, usted lo está leyendo en una revista especializada en medios alternativos de resolución de conflictos, pero nuestra intención es que las personas que hagan vida en los inmuebles regidos por la LPH -no todos abogados obviamente- se familiaricen, conozcan y consideren la posibilidad de utilizarlos como medio para resolver las diferencias.
En Venezuela, los MARC tienen rango constitucional, son mencionados en los artículos 253 y 258 de nuestra Carta Magna; y forman parte de nuestro sistema de justicia. Los MARC los conforman: La Mediación, la Conciliación y el Arbitraje; y cada una de estos, con sus respectivas características, nos pueden ayudar a resolver los problemas que se presenten. Las diferencias entre los medios de resolución antes mencionados, no son objeto del presente ensayo.
No es común encontrar una cláusula arbitral en los documentos de condominio. Precisamente este hecho, en nuestra humilde opinión debería cambiar. Es decir, debería incluirse una cláusula arbitral para poder dirimir posibles, y muy probables diferencias, de surgirán dentro de ese inmueble regido bajo LPH.
Ahora bien, habría que diferenciar qué es lo que vamos a someter, por ejemplo, a arbitraje. Serían las diferencias entre los copropietarios solamente, o también, las diferencias entre los copropietarios -como individuos o como comunidad- y la administradora o cualquier otro tercero que preste algún servicio a la comunidad.
Este punto es de suma importancia, ya que un requerimiento fundamental para la validez de toda cláusula arbitral es que se exprese, clara e inequívocamente la voluntad de las partes de someter las diferencias al arbitraje.
En el caso de inmuebles regidos bajo LPH, es particularmente relevante; ya que es la voluntad de todos los copropietarios la que hay que tomar en cuenta. Es por esta razón que, en nuestra opinión, la cláusula arbitral debe ser incluida al momento de la redacción y protocolarización del documento de condominio. Lo cual a su vez, permitiría, que posteriormente, por ejemplo, la Junta de Condominio, proceda a incluir una cláusula arbitral con algún prestador de servicio, como lo pudiera ser la administradora del condominio, en su respectivo contrato de servicio. Por cierto, cabe destacar, que la administradora, es una de las figuras con la que más comúnmente se presenta una diferencia o disputa.
Pero hay que tener cuidado! Recientemente, tuvimos la oportunidad, de leer un documento de condominio de un inmueble muy grande y conocido en la ciudad de Caracas, Venezuela.
En el mismo, de alrededor de finales del pasado siglo, se incluyó una cláusula arbitral. A primera instancia, se podría pensar que era innovador, visionario, adecuándose al futuro; y muy probablemente era la intención. Recordemos que la Ley de Arbitraje Comercial (LAC) fue publicada en Gaceta Oficial N° 36.430 con fecha de 7 abril 1998. Lamentablemente, en nuestra opinión, la mencionada cláusula presenta lo que se conoce como Patología de la Cláusula Arbitral, ya que expresa que se someterá a arbitraje ante una institución que no tiene centro de arbitraje, de hecho a la fecha de esta publicación, todavía no lo tiene. Cabe destacar, que esa institución tiene más de 50 años en el país, por lo tanto, se pudiera presumir, que no hay la intención real de crear un centro de arbitraje. En otras palabras, en la cláusula se manifiesta que si vamos a someteremos a arbitraje, pero ante un ente que sabemos que no existe.
En la actualidad, en el comercio internacional, hay intermediarios o proveedores a través de internet, que al concluir el proceso de colocación de la orden de compra, en una pantalla separada e independiente, se informa si se acepta la cláusula arbitral. Esto es para, como ya sabemos, que exista una manifestación clara, expresa e inequívoca de someterse a arbitraje. Por eso insistimos, la cláusula arbitral debería ser incluida en la redacción del documento de condominio, ya que cuando una persona adquiere un inmueble bajo dicho régimen, se adhiere y asume la obligación de cumplir con dicho documento. Incluso, para ser más precisos, se pudiera firmar dicha cláusula por separada, incluida en el documento de condominio, pero de manera que no quede lugar a dudas que la persona no leyó la cláusula arbitral.
Siempre hemos manifestado, como abogados en el área de condominios, que una de las razones para reformar la Ley de Propiedad Horizontal, sería quitar la potestad a los constructores de redactar el documento de condominio. En nuestra opinión, eso solucionaría muchos de los problemas que hemos presenciado, no exclusivos a arbitraje!
También, el momento de la redacción del documento de condominio, es el momento idóneo para incluir la cláusula arbitral en el mismo, ya que, tal y como lo establece la ley especial en la materia, Ley de Propiedad Horizontal, se requiere unanimidad absoluta, es decir, 100% de los copropietarios para poder reformar o cambiar el documento de condominio; lo cual, como se podrán imaginar, es extremadamente difícil una vez vendidas algunas de las unidades susceptibles de apropiación individual.
Para concluir, creemos profundamente en los MARC, sea cualquiera de ellos; creemos en la negociación y la conversación entre las partes; y consideramos indispensable que estos medios de resolución de conflictos se empiecen a introducir en el ámbito de los inmuebles regidos bajo régimen de propiedad horizontal, y muy particularmente en los centros comerciales o edificios profesionales. Por nuestra experiencia, creemos que serían de muchísima ayuda y utilidad en la solución de muchos de los problemas que enfrentan la gran mayoría de inmuebles y sus copropietarios. En la actualidad, se estima que en Venezuela existen alrededor de 130.000 inmuebles regidos por la Ley de Propiedad Horizontal; indudablemente incluir los MARC en ellos, sería de gran ayuda. Deberíamos avanzar hacia ese norte en el sector de condominios.
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Daniel Natale
Abogado
e-mail: Condominios@NataleLegal.com
Abogado
e-mail: Condominios@NataleLegal.com
Daniel Natale es abogado egresado de la Universidad Católica Andrés Bello con Diplomado en Convivencia y Participación Ciudadana (UCAB). Especialista en Derecho Mercantil (en presentación de tesis-UCAB)). Profesor de Derecho Condominial en Pregrado (electiva) en la Universidad Católica Andrés Bello; en el Ilustre Colegio de Abogados de Caracas, Colegio de Abogados del Estado Carabobo, Colegio de Abogado del Estado Zulia; en la Cámara Inmobiliaria del Estado Anzoátegui; y de la Universidad de Carabobo; ademas es conductor de La Hora de Natale Legal, programa jurídico de Condominios todos los martes y miércoles de 12 m a 1 pm, a través de Radio Sensación 830 AM.
